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自宅を貸し出すことには、家賃収入を得られる点や、将来、自分が再びその家に戻る選択肢を保持できるというメリットがあります。

しかし、家賃収入やローンの支払いといった数字だけに目を奪われてしまうと、将来、予期せぬ事態で資産を損なうことになりかねません。

今回は、お客様の人生にとっての幸せを第一に考えた不動産探し・家探しをサポートしている株式会社東宝ハウスライフソリューションズグループの佐井川稔社長にインタビューをおこない、「住まい購入時における賃貸を見据えたライフプランニング」というテーマでお話をうかがいました。

自宅を資産として活用するうえでの注意点や、それぞれのライフプランに合わせた契約形態の選択肢などについて、大きく3つの視点に分けてお話しいただきました。

※動画で確認したい方は、以下リンクよりご参照いただけます。
住まい購入時における賃貸を見据えたライフプラニング。「入居がスタート」～未来を見据えた不動産探し・家探し～

自宅を売却せずに保有し続け、それを賃貸に出して収益を得るというのは、大切な資産を有効活用する、非常に前向きで賢明な選択肢の一つと言えます。
 

その通りです。
ただ、そこで一つだけ、私たちからお客様にお伝えしている大切な心構えがあります。

それは、“マイホームのオーナー”から“賃貸のオーナー”へと、少し視点を切り替えていただくということです。

ご自身が住むための快適さを追求する視点から、第三者に住んでいただき対価をいただくという事業としての切り替えがうまくいかないと、せっかくの資産活用が思い描いたような結果につながらないこともあるのです。

今日はオーナーさまが後悔せず、長く安定して資産を守っていくために知っておくべき3つの視点について、少し踏み込んでお話ししたいと思います。

 
“見えない経費”を含めた健全な収支シミュレーションです。
もし、自宅を貸すとしたら真っ先に気になる数字は何でしょうか？

「家賃がいくら入るか？」「ローンの支払い額がいくらになるか？」といったことが気になるかもしれません。
「家賃を高く設定できれば安心」というお気持ちは、すごくよくわかります。

しかし、プロの視点は少し違います。
私たちは目に見える家賃収入だけでなく、資産を維持するために必要なランニングコストを非常に細かく見ていきます。
ここが曖昧なままだと、長期的な資産形成の計画が、いつの間にか根底から崩れてしまいかねないからです。
 

例えば、マンションであれば管理費や修繕積立金は入居者ではなく、オーナーさまのご負担になります。
オーナーさまには固定資産税などの税金や、賃貸管理会社への委託手数料なども発生します。

さらに大切なのは将来への備えです。
入居者が退去されたあとのリフォーム費用、給湯器などの設備交換費用、そして次の入居が決まるまでの空室期間。
これらをあらかじめ「コスト」として織り込んでおかないと、急な出費でお客様の家計が圧迫されてしまいます。
 

そうです。
「キャッシュフロー（手元の現金）」と「バランスシート（資産全体）」の両面から見て、自宅を貸すことがお客様の人生にとってプラスになるのかどうか、私たちはそこまで徹底したシミュレーションをおこないます。
これが経営者としての視点です。
 

 
金融機関との信頼関係の維持です。
具体的には住宅ローンの取り扱いを指します。
住宅ローンは、あくまで「ご本人やご家族が住むこと」を条件に、極めて優遇された金利で融資されているものです。
そのため、自分たちが暮らしていない自宅を賃貸に出すとなると、融資の前提条件が変わってしまいます。

ここで大切なのは、金融機関に対して誠実であることです。
無断で貸し出すことは契約上の信義に反し、金融機関との信頼関係を損なう重大な問題となります。
場合によっては金利条件の変更、あるいはローン残高の全額返済を求められる可能性があります。

しかし、転勤やご家族の事情など、やむを得ない理由がある場合は、事前にきちんと相談すれば条件変更なしで賃貸に出すことを認めてくれる金融機関も多く存在します。

はい。
不動産取引において何よりも大切なのは「信用」です。
安心できる資産運用は、クリーンな手続きから始まります。

お客様が不利益を被らないように金融機関への相談の仕方、手続きの進め方をサポートするのも私たちエージェントの重要な役割です。
 

 
「未来の選択肢を残す契約形態」です。
具体的には、“普通借家契約”を結ぶか？“定期借家契約”を結ぶか？ということです。
この問いの最適解は、お客様が将来、再びその家に住む可能性があるかどうかによって全く異なってきます。

一般的な“普通借家契約”は、入居者の権利が手厚く守られています。
そのため、オーナーさまが「自宅に戻りたいからすぐに明け渡してほしい」と求めても、正当な理由がない限り、契約を終了させるのは極めて困難であるというのが実情です。
 

期間を決めた“定期借家契約”を選ぶと、契約期間が満了すれば確実に契約が終了します。
そのため、計画的に自宅に戻ることができます。

ただし、契約期間が限定される分、相場よりも賃料設定を少し工夫する必要があったり、借り手候補の数が多少限定されたりということも想定されます。

いずれにしても、契約形態ひとつで5～10年後のお客様のライフプランが制限されてしまってはいけません。
だからこそ、私たちは契約書を作る前に、お客様の未来カレンダーをしっかりと共有します。

不動産を賃貸に出すということは、お客様の大切な資産を社会に提供して対価を得るという立派な事業です。
それだけに、専門的な知識と長期的な視点が欠かせません。

3つの視点について、お客様が一人で判断するのは大変かと思いますが、だからこそ私たち「東宝ハウスがいる」と考えています。

私たちは、物件を売買するときだけのお付き合いではありません。
「入居がスタート」という言葉通り、お客様の人生の変化に寄り添い続けることが「私たちの使命」と思っています。

「貸すべきか？売るべきか？あるいは今はそのタイミングではないのか？」と迷われたときは、ぜひ私たちにご相談ください。
目先の損得だけではなく、「お客様の人生全体の幸福度」という視点から、最適な道筋を一緒に描いていきましょう。